LO SFRATTO: QUANDO SI PUÒ FARE?

05 Luglio 2017

Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, attraverso un rito più veloce, di risolvere il contratto di locazione, ottenere un ingiunzione di pagamento delle somme dovute e rientrare in possesso dell'immobile locato.

Il presupposto è la persistente morosità nel pagamento del canone pattuito, come previsto all'art. 658  e seguenti cpc. 

E' necessario che sussista un regolare contratto scritto e che la morositò persista da almeno 20 giorni per 2 mensilità di canone o oneri accessori (art. 5 della l. n. 392/1978).

La legittimazione attiva spetta al locatore, che può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto o titolo giuridico comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene (Cass. n. 4714/1982; n. 9491/1994). Può agire anche l’erede o il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari (Cass. n. 4005/1995).

La legittimazione passiva spetta al conduttore e, nell’ipotesi di più conduttori sussiste litisconsorzio necessario tra gli stessi (Cass. n. 6504/1984).

In merito alla competenza, l’art. 661 c.p.c. dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata. Si tratta di una competenza funzionale e inderogabile.

 Il procedimento inizia normalmente con una lettera di diffida, ma è possibile anche agire subito con un'intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché, come previsto dall’art. 658 c.p.c., ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:

- il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il c.d. "termine di grazia", vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito (ex art. 55 l. n. 392/1978); il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali (Cass. n. 13248/2010);

- il conduttore non si presenta (o si presenta e non fa opposizione); il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari;

- il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida; a questo punto, il giudice convalida o meno lo sfratto a seconda che vi siano gravi motivi di opposizione o meno e mutare il rito al fine di valutare il merito dell'opposizione.

L’ordinanza costituisce titolo esecutivo per il rilascio e consente al conduttore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, di subire l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto (usufruendo ove necessario dell’assistenza della forza pubblica), ed immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.