AGENTE IMMOBILIARE SENZA INCARICO SCRITTO: VA PAGATA LA PROVVIGIONE?

01 Settembre 2021

Vi siete rivolti ad un’agenzia immobiliare per vendere casa. Dopo diversi mesi, non avete ricevuto offerte soddisfacenti e la vendita non si è conclusa.

Anni dopo un soggetto conosciuto grazie all’intervento dell’agente che vi aveva messi in contatto torna sui suoi passi e perfezionate direttamente la compravendita.

Ora vi chiedete: all’agenzia immobiliare (mediatore) spetta la provvigione?

E’ bene premettere che la legge (articolo 1754 del Codice civile) definisce mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Da qui emerge la caratteristica fondamentale del mediatore, cioè la sua imparzialità rispetto alle parti. Egli si limita a metterle in relazione tra loro e con la sua opera cerca di facilitare l’incontro.

L’articolo 1755 del Codice civile stabilisce poi il diritto del mediatore alla provvigione, ma solo quando l’affare viene «concluso per effetto del suo intervento».

E l’obbligo di pagare il mediatore sorge su ciascuna delle parti.

A ben vedere, però, la legge non precisa quale debba essere il contributo fornito dal mediatore alla conclusione dell’affare e in cosa deve concretizzarsi la sua attività.

La giurisprudenza è intervenuta a colmare il vuoto normativo applicando un principio molto rigoroso per tutelare l’operato dei mediatori.   

Al mediatore spetta la provvigione se le parti che sono giunte alla stipula del contratto di compravendita hanno ottenuto un vantaggio dalla sua opera di intermediazione. Ciò vale anche se non vi è stato un incarico esplicito, ma sono stati presi solo accordi verbali.

Non conta infatti il requisito formale, bensì l’aspetto sostanziale: le parti devono pagare il mediatore – professionale o anche occasionale – se l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento, dunque anche in assenza di un accordo prestabilito per la spettanza della provvigione.

Una recentissima ordinanza della Corte di Cassazione (n. 70291/20 del 12 marzo 2021) ha ribadito questo orientamento, affermando che «la prestazione del mediatore può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso».

In sintesi, ciò che conta è la «messa in relazione» delle parti ad opera del mediatore, la quale fa sorgere il suo diritto alla provvigione, anche se le parti hanno raggiunto autonomamente un accordo tra loro in seguito e senza il suo ulteriore contributo.