L'installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto di un edificio condominiale può sollevare questioni giuridiche complesse, soprattutto quando non sia chiaro se la superficie interessata appartiene a tutti i condomini, soltanto ad alcuni di essi oppure costituisca una proprietà individuale.
 

Titolarità della porzione di tetto da utilizzare

Il primo aspetto da affrontare, dunque, riguarda la titolarità della porzione di tetto interessata dall'intervento.
L'art. 1117 c.c. ricomprende tra le parti comuni dell'edificio, salvo che risulti diversamente dal titolo, i tetti e i lastrici solari, insieme alle altre strutture e opere che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinate all'uso comune: di conseguenza, il tetto costituisce, in linea generale, una parte comune dell'edificio, anche quando la sua funzione di copertura sia riferibile prevalentemente a una determinata unità immobiliare.
La circostanza che una falda del tetto protegga un singolo appartamento o una singola porzione del condominio, quindi non è di per sé sufficiente a determinarne la proprietà esclusiva: per superare la presunzione di condominialità, infatti, occorre un titolo contrario (ad esempio l’atto di compravendita) oppure la presenza di elementi strutturali e funzionali tali da evidenziare un'inequivocabile destinazione della porzione di copertura al servizio esclusivo di una determinata unità immobiliare.
La verifica deve quindi essere condotta caso per caso, tenendo conto della conformazione architettonica dell'edificio, della struttura della copertura e dei rapporti esistenti tra le diverse unità immobiliari. Un'ulteriore ipotesi da considerare è quella del cosiddetto condominio parziale: si tratta di una particolare configurazione della proprietà condominiale che ricorre quando una determinata parte dell'edificio, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinata al servizio o al godimento esclusivo di una sola parte dei condomini.
In tale situazione, la comunione non riguarda indistintamente tutti i partecipanti al condominio generale, ma soltanto i proprietari delle unità immobiliari che traggono utilità dalla struttura interessata.
Anche sotto questo profilo, tuttavia, non è sufficiente rilevare che una determinata falda si trovi al di sopra di un singolo appartamento: infatti, occorre verificare se essa costituisca una struttura di copertura autonoma, oggettivamente destinata a proteggere esclusivamente una determinata porzione dell'edificio, oppure se rappresenti una componente di un'unica struttura complessiva, funzionalmente destinata alla copertura dell'intero fabbricato. La distinzione è tutt'altro che secondaria: nel primo caso, la comunione potrà riguardare soltanto i condomini interessati; nel secondo, la copertura dovrà essere considerata comune a tutti i partecipanti al condominio.
Ne deriva che la titolarità della superficie non può essere stabilita sulla base di una semplice valutazione della sua collocazione spaziale, ma richiede un accertamento concreto delle caratteristiche strutturali e funzionali dell'edificio.
 

Va ottenuto il consenso degli altri proprietari?

Accertata la natura comune della copertura, occorre affrontare il secondo problema: ossia se il singolo condomino possa installare un impianto fotovoltaico a servizio della propria abitazione senza il consenso degli altri proprietari. La risposta è, in linea generale, affermativa.
La disposizione di riferimento è l'art. 1122-bis c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012, che disciplina gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e quelli destinati alla produzione di energia da fonti rinnovabili.

In particolare, il secondo comma stabilisce che “È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.

La disposizione riconosce quindi espressamente al singolo condomino la possibilità di utilizzare una superficie comune per installare un impianto destinato alla produzione di energia da fonti rinnovabili a servizio della propria unità immobiliare: ciò, peraltro, anche in assenza di un preventivo consenso assembleare, al fine di favorire l'utilizzo delle fonti energetiche rinnovabili e l'autonomia energetica delle singole abitazioni.

Sul tema è di recente intervenuta la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 1337 del 17 gennaio 2023, pronunciandosi proprio sulla possibilità di installare un impianto fotovoltaico su una superficie comune senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale.
La Corte ha affermato il seguente principio: “L'istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell'art. 1122 bis c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea”.

La pronuncia chiarisce quindi che, quando l'intervento non comporti modificazioni delle parti comuni, il singolo condomino può procedere all'installazione senza dover ottenere una preventiva deliberazione autorizzativa: l'eventuale parere contrario espresso dall'assemblea non costituisce, di per sé, un divieto idoneo a impedire l'esercizio del diritto riconosciuto dalla legge, ma tutt’al più rappresenta una manifestazione dell'interesse degli altri condomini rispetto all'utilizzazione della superficie comune da parte del singolo partecipante.
In ogni caso, l'interessato deve darne comunicazione all'amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi: l'assemblea, infatti, può comunque prescrivere - con la maggioranza prevista dall'art. 1136, quinto comma, c.c. - adeguate modalità alternative di esecuzione oppure imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell'edificio.
La norma prevede inoltre che l'assemblea, su richiesta degli interessati, possa provvedere a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento condominiale o comunque in atto.
 

I limiti generali all’installazione

Ovviamente, la facoltà di procedere all’installazione non equivale a un diritto di utilizzo illimitato della superficie comune. A tal proposito, tra i principali limiti da rispettare, occorre considerare: il diritto dei condomini al pari uso della cosa comune, la necessità di garantire la stabilità e la sicurezza dell’edificio, nonché il decoro architettonico e, da ultimo, il rispetto delle proprietà individuali dei singoli condòmini.
In merito a quest'ultimo profilo, infatti, occorre verificare se l'intervento possa incidere sulla visuale, sull'illuminazione naturale o sul concreto godimento dell'immobile da parte del singolo condomino (ad esempio, nel caso di aperture aventi natura di veduta, terrazze, ecc.).
Inoltre, rilevano anche gli aspetti connessi a eventuali immissioni di rumore e vibrazioni, riflessi luminosi e via dicendo, da valutare anche alla luce dell'art. 844 c.c., qualora superino la soglia della normale tollerabilità.
A ciò si aggiunge anche la necessità di rispettare i vincoli previsti da regolamenti o atti amministrativi all’uopo predisposti (ad esempio, limiti alle distanze o alle altezze).
 

In conclusione

In conclusione, la disciplina del fotovoltaico in condominio richiede un corretto bilanciamento tra due esigenze: da un lato, favorire l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili; dall'altro, tutelare i diritti dei proprietari delle altre unità immobiliari e garantire il pari godimento delle parti comuni.

In definitiva, la natura comune del tetto non impedisce l'installazione di un impianto fotovoltaico individuale, ma neppure attribuisce al singolo condomino la facoltà di utilizzarne liberamente ed esclusivamente qualsiasi porzione.