La norma in materia è l’articolo 2051 del Codice Civile, che recita: “Ciascuno e’ responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”

• Se dunque trattasi di infiltrazioni derivanti da parti comuni condominiali (come il tetto o le tubature condominiali), le spese di riparazione e risarcimento sono a carico del condominio, che è responsabile dei danni provocati dalle parti comuni, e quindi di tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.
• Se invece le infiltrazioni d’acqua derivano da danni o guasti attribuibili ad un’abitazione privata (ad esempio all’inquilino del piano superiore), il risarcimento del danno può ricadere sul proprietario dell’appartamento e/o a cascata sul conduttore (per uso scorretto o negligente di un bene quale ad esempio un elettrodomestico).

Spesso i condomini ovvero anche i soggetti provati stipulano apposite polizze assicurative per essere manlevati dalle compagnie in caso di danni provocati a terzi.
Importante tuttavia in questi casi è procedere con azioni urgenti e veloci.
Normalmente l’amministratore incarica subito un tecnico specializzato per verificare la causa dell’infiltrazione e quindi far eseguire i lavori di sistemazione.
Egli può intervenire in via di urgenza senza attendere l’autorizzazione dell’assemblea, come previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile.
In un recentissimo caso affrontato dalla Corte d’Appello di Genova (sentenza n. 555 del 5.5.2025) si è ritenuto che le infiltrazioni che impediscono l’uso dell’immobile costituiscono un danno risarcibile; il risarcimento del danno può includere anche l’indennizzo per il mancato godimento dell’immobile, sulla base dei canoni medi di locazione.
Nel caso in cui il danno non sia identificabile è opportuno procedere a un accertamento tecnico preventivo, una procedura giudiziale di acquisizione in via preventiva della prova dell’origine del danno, che mira anche alla quantificazione del costo per le sistemazioni.