Liberatoria condominiale e compravendita: come evitare rischi
Nel momento in cui si acquista un immobile in condominio, uno dei passaggi ritenuti più “tranquillizzanti” è la richiesta della cosiddetta liberatoria dell’amministratore. Si tratta dell’attestazione prevista dall’art. 1130 n. 9 c.c., con cui viene certificato lo stato dei pagamenti delle spese condominiali. Nella prassi, questo documento viene spesso interpretato dal compratore come una garanzia definitiva: una sorta di punto fermo che esclude la presenza di debiti. Tuttavia, questa convinzione non trova riscontro nell’orientamento giurisprudenziale più recente. Una chiarificazione importante arriva dalla sentenza del Tribunale di Milano del 23 marzo 2026, n. 2408, che affronta in modo diretto il tema e ne evidenzia i limiti. La liberatoria non chiude i conti Secondo il Tribunale, l’attestazione dell’amministratore non ha alcuna efficacia liberatoria in senso tecnico. Non si tratta di un atto idoneo a estinguere il debito, né di una dichiarazione con cui il condominio rinuncia ai propri crediti. L’amministratore, infatti, non ha il potere di disporre dei diritti patrimoniali del condominio: può soltanto attestare la situazione contabile esistente al momento del rilascio del documento. La liberatoria, quindi, ha natura meramente informativa. È una fotografia dello stato dei pagamenti, ma non impedisce che possano emergere successivamente ulteriori somme dovute. Il nodo dei conguagli È proprio su questo punto che si concentrano le principali criticità. Come evidenziato anche nella sentenza milanese, i conguagli condominiali possono essere richiesti anche dopo la vendita dell’immobile, soprattutto quando si tratta di spese straordinarie. Ciò accade perché il rendiconto finale viene spesso approvato in un momento successivo rispetto alla delibera dei lavori. E qui emerge un principio fondamentale: l’obbligazione di pagamento nasce con la delibera assembleare, non con il consuntivo. Questo significa che il soggetto tenuto a sostenere la spesa è colui che era proprietario al momento in cui l’assemblea ha approvato i lavori, anche se nel frattempo ha venduto l’immobile. La sentenza del Tribunale di Milano lo ribadisce con chiarezza, confermando un orientamento già consolidato anche in sede di legittimità. Il valore (limitato) della clausola “salvo conguaglio” Nella prassi, le attestazioni dell’amministratore contengono quasi sempre la formula “salvo conguaglio”. Si tratta di una clausola spesso sottovalutata, ma che assume un ruolo centrale. Essa delimita espressamente il contenuto della dichiarazione, escludendo tutto ciò che non è ancora stato definitivamente contabilizzato. In altre parole, chiarisce che quanto attestato vale solo per la situazione attuale e non per eventuali sviluppi futuri. La presenza di questa clausola rende ancora più evidente come la liberatoria non possa essere interpretata come una chiusura definitiva dei rapporti debitori. Le implicazioni per acquirenti e venditori Alla luce di questo quadro, appare evidente come la liberatoria, da sola, non sia uno strumento sufficiente per garantire una reale tutela nella compravendita immobiliare. Per l’acquirente, il rischio è quello di trovarsi esposto a richieste di pagamento successive al rogito, anche in presenza di una dichiarazione apparentemente rassicurante. Per il venditore, invece, può emergere l’esigenza di regolare in modo chiaro la ripartizione delle spese, evitando contestazioni future. In questo contesto, assume un ruolo decisivo la fase di verifica preliminare. È fondamentale analizzare la documentazione condominiale, in particolare i verbali delle assemblee, per individuare eventuali delibere relative a lavori straordinari o spese non ancora definitivamente ripartite. L’importanza delle clausole contrattuali Accanto alla verifica documentale, è essenziale intervenire sul piano contrattuale. La giurisprudenza, inclusa la decisione del Tribunale di Milano, evidenzia come i rapporti con il condominio seguano regole autonome rispetto agli accordi tra le parti della compravendita. Ciò significa che, in assenza di pattuizioni specifiche, il rischio può non essere adeguatamente allocato. Per questo motivo, è opportuno prevedere clausole chiare che disciplinino:
la ripartizione delle spese straordinarie
la gestione dei conguagli successivi
eventuali obblighi di manleva tra venditore e acquirente
Solo attraverso una regolamentazione puntuale è possibile prevenire contenziosi e garantire una reale tutela delle parti. Conclusioni La sentenza del Tribunale di Milano n. 2408/2026 conferma un principio che, nella pratica, non sempre viene adeguatamente considerato: la liberatoria condominiale non è una garanzia assoluta. Si tratta di uno strumento utile, ma limitato, che non esclude la possibilità di richieste future da parte del condominio. In un ambito complesso come quello delle compravendite immobiliari, la tutela effettiva passa attraverso un approccio più ampio: verifica documentale, consapevolezza giuridica e adeguata strutturazione degli accordi contrattuali. Fine modulo
